東京オリンピック後、不動産価格は下がるという大方の予想を裏切って不動産価格は高騰しています。住宅ローン金利も低金利という追い風もあり、自己居住用の分譲マンション、新築戸建ての販売価格も頭打ち感は若干あるものの首都圏を中心に高騰をしています。

この様な背景もあり、相続税対策として子世代が住宅を購入する際に親から子へ住宅取得資金贈与を検討する場合があります。しかし相続税の節税効果はいかほどでしょう？

節税効果で得た節税額を贈与したことによる投資効果として考えてみましょう。

例えば１００万円贈与して１０万円の相続税の節税効果があれば１０％（１０万円÷１００万円×１００）の投資効果となります。

 

◆ 直系尊属からの住宅取得資金の贈与とは？

　直系尊属（祖父、祖母、父、母）から子、孫へ自己の居住用の家屋の取得または増改築のための資金として令和４年１月１日から令和５年１２月３１日までに贈与した場合は一定の要件を満たすことにより、非課税限度額まで贈与税が非課税になります。

非課税限度額は次の限度額となります。

①省エネ等住宅：１０００万円

②上記以外の住宅：５００万円

詳しくは以下、国税庁のHPから詳細はご確認下さい。

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0022005-028.pdf

 

では、本題の節税効果についてみていきます。

 

◆ 例えば、６５歳で相続財産１億円があり相続人が配偶者、子供２人のケース

　８５歳で相続が発生したとして現状での相続税の総額は３１６万円になります。この制度を活用し６５歳時点で子供へ１０００万円の贈与をして相続財産が９０００万円の場合、８５歳で相続が発生したとすると相続税の総額は２４０万円です。つまり、節税額としては７６万円（３１６万円―２４０万円）です。投資効果で考えると６５歳で１０００万円を贈与して２０年後（８５歳）に得られた節税額は７６万円です。投資効果としてはわずか０.３６％です。効果が表れるのは今の６５歳ではなく２０年後の８５歳です。

そして１億円の相続財産規模からみるとわずか０.０４％です。

しかし、もう一方で別の見方もできます。１０００万円の贈与を受けたことにより、１０００万円を住宅ローンで借入を無くした場合の金利削減効果です。

 

◆ 借入額１０００万円、住宅ローン金利１％　２０年返済のケース

　住宅ローン金利は３５年間固定金利として１０００万円借り入れた場合でシミュレーションすると総返済額は１１０４万円になります。つまり１０４万円の金利削減効果があったことになります。

このファミリーの財産の中で節税効果と金利削減効果を投資効果と考えて合計１８０万円（７６万＋１０４万円）の投資効果があることになります。この効果もいまではなく２０年後を想定したシミュレーションでつまり２０年間で０.８％の投資効果になります。

 

◆ この結果から見えることとして

　この住宅取得資金の贈与制度は親世代から子世代へ資産を移転し、経済の活性化を目的とした趣旨で考えられた制度であります。したがって資産形成という観点で見ると少し見劣りするように感じます。

また相続税節税という観点で見ても相続財産の資産規模が大きくなればなるほど節税効果はあまりありません。本ケースでも１億円の財産規模でわずか節税効果は０.０４％に過ぎません。つまり財産規模が更に大きくなれば節税効果は更に薄いものになります。

　この様に生前贈与で相続税の節税を検討する場合はその時の節税額ではなく節税率で考える観点が必要になります。

 

 

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一般社団法人　かながわFP生活相談センター（KFSC）  　田邊 和弘　　

専門分野:　不動産投資、不動産相続、不動産管理

主な資格：　CFP®、宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター（相続対策専門士）、ＣＰＭ®（米国公認不動産賃貸経営管理士）

 

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