◆ 相続税計算の過程

　不動産オーナーに限らず相続税の節税対策でイメージするのは負債があった方が有利という考えからアパートを借金して建築するというスキームを連想するかもしれません。

   相続税を計算する流れとして課税対象となる相続財産全体から非課税財産を差引き負債や葬儀費用などを差引いた相続税の課税価格から基礎控除を差引いた課税遺産総額を基にして相続税を計算します。

   確かに計算過程においては相続財産全体から負債を差引くので課税遺産総額は圧縮されますので効果があるように見えます。

 

◆ バランスシートに置き換えてみます

　では、バランスシート（B／Ｓ）に相続財産全体を当てはめて考えて見ます。Ｂ／Ｓの左側には総資産が記載され、右側には負債と純資産が記載されます。つまりＢ／Ｓで考えると右側の純資産に当たる部分が基礎控除を差引く前の相続財産評価額になります。

   相続税計算でアパート建築という観点から負債と資産の関係を考えると例えば、土地持ちの不動産オーナーが評価額１億円の土地にアパート建築費１億円をかけてアパートを建築したとします。１億円は全額を借入とします。Ｂ／Ｓの右側の負債には１億円が記載されますが、左側の資産には相続税評価額として２億円（土地１億円＋建築費１億円）とは記載されません。建物の相続税評価額は固定資産税評価額になりますのでこの場合は、おおよそ建築費総額の６割程度の６千万円と土地評価額１億円の合計１億６千万円と記載されます。

つまり資産から負債を差引くと純資産は６千万円（資産１億６千万円―負債１億円）になります。

　アパート建築をすることによって土地１億円の評価額から６千万円に評価額が圧縮されます。

　相続税評価額上の観点では評価額が圧縮され相続税が掛からないまたは下がったという事で負債があったから下げられたという評価ができるかもしれません。

 

◆ 不動産を活用した相続対策の本質とは？

　しかし、一方で相続対策の基本は時価と相続税評価額の乖離を上手く利用して資産を残していくという事があげられます。その意味では不動産の場合は一般的にはこの効果があるので不動産活用がされます。

　では、土地とアパートの合計の時価は今回の場合２億円でしょうか？アパートのような収益物件の時価は年間収入賃料によって時価（いわゆる売買価格）は大きく左右されます。

投資家目線で見ればアパート購入額（投資額）に対して毎年幾らの収入があるかで購入するか否かを判断するので年間収入が多い方が良いのです。

　しかし賃貸アパートの賃料にもその物件の地域の相場というものもあるので相場を超えて収入を得るというのは難しいものです。

例えば、本件のアパートが月額賃料６万円のワンルームが１５室あったとします。年間賃料は１０８０万円（６万円×１２か月×１５室）です。この周辺のキャップレートが新築で６％だとします。

　この物件の時価は年間賃料をキャップレートで割り戻すことで算出されます。

つまり１０８０万円÷６％＝１億８千万円が本物件の時価になりなります。（正確には年間賃料から毎年掛かる経費を除くので実質賃料はさらに下がりますので時価もさらに下がります。）

 

◆ 建築前と建築後では資産はどう変わるのか？

　建築前の土地の時価ベースのB／Sで見ると左側の資産には土地１億円、右側の純資産も１億円です。

しかし建築したことで左側の資産には土地建物の合計１億８千万円（本物件の時価）が記載され、右側の負債には１億円が記載され純資産には８千万円が記載されます。

つまり更地の時の１億円よりも純資産が２千万円喪失したことになります。

これでは、結果として相続税対策には全くなっていないという事が分かります。（相続税対策は実行した結果、資産価値を高め相続評価額を下げることです。）

　更に今後、アパートを建築した地域が賃借人の入居が見込めないことになると年間収入賃料が減り、時価も当然下がることになりますのでこれ以上の資産喪失もあり得ます。

 

◆ 最後に・・・

　収益不動産の活用での相続対策は賃料収入自体が不動産価格に直結をするので費用対効果という観点ではその不動産の地域性に大きく左右されます。

　相続税を圧縮することだけが目的なってしまうとアパートを建築して終わりになってしまいます。不動産活用は建築した後の方がむしろ重要で不動産運用がうまく見込めない場合はアパート建築はやめた方が良く、相続対策は何が目的なのか明確にしておく必要があります。

 

一般社団法人　かながわＦＰ生活相談センター（ＫＦＳＣ）　　　田邊 和弘　 AFP2級技能士

ＫＦＳＣは神奈川県民の皆様のライフプラン作りやより豊かな生活の実現に貢献するこ とを目的に活動するベテランのファイナンシャル・プランナー集団です。

 

 

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